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            【時代周報】融資分化時代,這三家房企為何能夠暢通發債?

            2022.06.09

            瀏覽量:288

            民營房企融資迎來破冰時刻。日前,碧桂園、龍湖和美的置業3家民企被選為示范企業,利用信用衍生品恢復民營房企融資功能。隨后新城控股、旭輝集團和中梁控股等民企相繼公布發債計劃,民營房企融資規模略有恢復。

            民營房企數量占整個市場的2/3左右,發債額度卻日漸減少。2022年1至4月,地產企業債券發行量1763.99億元,民企僅發86億元,占比僅4.88%。其中4月無民營房地產企業發行境內信用債。

            “此次三家民營房企在監管推動下試水發債,對于民營房企債券融資來說具有很強的破冰和示范意義,將為其他房企和市場注入信心?!睎|方金誠指出,不過,此次選定的房企均屬于民營房企中基本面較好的主體,本身市場認可度較高,發債難度相對較小。

            這也意味著民營房企融資進入到了兩級分化時代,只有財務基本面穩健,且具備持續經營能力的優質房企,才能在未來的融資賽道上,獲得更多主動權和資源傾斜。

            億翰智庫指出,支持經營穩健的碧桂園、龍湖、美的置業等房企作為示范企業,給予融資支持,并率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資,表明監管機構對優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可,是對緩解民營企業融資難問題的落實。

            信達證券指出,被選為示范房企一定程度上也可以增強購房者對企業的信心,恢復企業的信用,不僅促進了債券的發行和購買,還可能促進企業銷售的恢復。

            優質房企價值凸顯

            雖然成立時間和運營模式各不相同,但碧桂園、龍湖和美的置業3家民企,卻在發展價值觀上有著諸多共同點。碧桂園提出歸零思維,堅持行穩致遠;龍湖強調底線思維,拒絕短期行為;美的置業早早預見了行業變局,提出用制造業邏輯應對市場變化。

            由此可見,財務上保持紀律性,發展上遵循長期主義,是這三家房企得以被監管部門和市場認同的理由之一,也是它們經歷多個房地產周期依然屹立不倒的重要憑借。

            “碧桂園、龍湖等民企被選為示范企業,是情理之中的事?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進告訴時代周報記者,監管層的本意就是通過優秀企業示范來引導公司債回歸正常渠道,而碧桂園、龍湖和美的置業這3家民企,恰恰是民營房企中財務穩健以及確定性強的優秀代表。

            三家優質民營房企中,碧桂園成立時間最早,至今已整整跨越30個春秋。有業內人士表示,作為目前國內最大的房地產企業,碧桂園能否成功在一級市場發行債券,是衡量國內房地產債券市場回歸正常的重要標志。

            碧桂園亦不負眾望,2021年至今,在房地產行業融資持續收緊的背景下,公司始終保持融資渠道暢通,展現出較強的經營韌性,被認為是“少數幾家在流動性緊縮中基本未受影響的大型優質民營開發商之一”。

            公告顯示,2021年9月份之前,碧桂園抓住市場機遇,在境內外市場發行長久期、低成本的融資工具。9月份之后,公司在多方監管及投資人的支持下,也成功在境內外發行多種類直接融資工具,包括10億元的公司債,15億元ABS及39億港元的可轉債。

            2022年3月,碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度。5月20日,碧桂園成功發行5億元公司債,票面利率僅4.5%。在信用保護合約的支持下,其發行吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踴躍參與投標。

            低息暢通發債背后,得益于碧桂園穩健的財務狀況,以及持續優化的債務結構。財報顯示,截至2021年底,碧桂園現金余額約為1813億元,可動用現金儲備充足;總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元,其中短期債務的占比下降至24.9%,現金短債比約2.3倍、長短期債務比3.02,流動性相對充裕、負債結構健康;凈負債率為45.4%,較上年底下降10.2個百分點;加權平均融資成本5.2%,較上年底下降36個基點。凈負債率、現金短債比均優于“三道紅線”要求,且處在行業較優水平。

            與此同時,碧桂園一直非常注重與資本市場的溝通,且非常成功。截至2021年底,公司未使用授信額度約2615億元。充足的授信額度增強了公司經營的靈活性和穩定性,可以更好地把握市場上所呈現的收并購機會。當前,三大國際評級機構之一的標普維持碧桂園現有的“BB+”長期發行人信用評級;穆迪和惠譽亦確認維持碧桂園的投資級信用評級。

            億翰智庫指出,對碧桂園來講,公司銷售保持較強的韌性,在五大城市圈大量的投資布局為公司締造業績增長潛力,并且公司通過積極的債務償還,償債壓力劇減,讓碧桂園在可持續發展方面沒有后顧之憂。

            行業出清仍在持續

            自2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺后,2021年整體呈現房企融資供需兩端持續收緊的態勢。據克而瑞統計,2021年100家典型房企的融資量為12873億元,同比下降26%,近五年來融資量首次出現負增長,同時達到五年來最低點。

            融資環境不斷收緊,導致房企資金壓力加劇,違約事件頻發。據統計,2021年違約債券不論從數量還是金額來看,均遠超去年同期水平??硕鹬赋?,房企頻頻出現債務違約,一方面在于在融資受限和銷售下行的情況下,房企普遍面臨流動性緊張的困境。另一方面在于房企當前并未實現真正的降杠桿。

            與爆發危機以及流動性較緊的企業相反的是,優質房企迎來率先發展的機會。特別是2022年政策回暖中,諸多機構和銀行和優質房企加強了融資方面的合作。

            2022年3月,碧桂園先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。同月,美的置業與中國農業銀行簽署220億戰略合作協議,其中包括120億元《并購及保障性租賃住房戰略合作協議》和100億元《按揭戰略合作協議》。

            對于房地產未來格局,德勤指出,在穩地價、穩房價、穩預期政策引導下,預計商業銀行將面向穩健經營的優質房企進行有序投放,房企結構動態調整,風險出清,優質房企的集中度或將有所提升。

            中國指數研究院表示,從不同企業看,未來融資表現將兩極分化。隨著這一輪行業調整,一方面以碧桂園為代表的房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現;另一方面,在經歷了上年的集中違約后,投資者風險厭惡情緒加重。因此,預計資金流向將出現兩極分化情況:資金更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集,未來碧桂園等優質房企會憑借更加穩健的財務狀況穩步拓展融資空間。

            閱讀原文

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